Der Kapitalisierungszinssatz („Cap Rate“ bzw. „Capitalisation Rate“) dient zur ewigen Kapitalisierung (ewige Rente) zukünftiger Zahlungsströme nach dem Betrachtungszeitraum des Discounted Cash Flow Modells und somit zur Ermittlung des Endwerts (unterstellter Wiederverkauf nach dem letzten Betrachtungsjahr). Der Kehrwert des Kapitalisierungszinssatzes bildet den ewigen Rentenbarwertfaktor. Der zweite Zinssatz, welcher im Discounted Cash Flow Verfahren zum Einsatz kommt ist der wachstumsexplizite Diskontierungszinssatz.
Der objektspezifische Kapitalisierungszinssatz wird meist je nach verwendetem DCF-Modell aus Renditeüberlegungen auf Basis der Nettoanfangsrendite oder Bruttoanfangsrendite gemäß Definition der gif abgeleitet. Als wichtiger Indikator für den angewandten Kapitalisierungszinssatz können – sofern verfügbar – insbesondere Vergleichstransaktionen und die recherchierten Renditeentwicklungen relevanter Assetklassen dienen. In diesen Renditen spiegeln sich u.a. die zukünftigen Wachstumserwartungen der Investoren wider, somit ist dieser Zinssatz wachstumsimplizit („Equated Yield“). Zudem sind die objektspezifischen Merkmale wie beispielsweise die Makro- und Mikrolagequalität, die Objektqualität, die Drittverwendungsfähigkeit, strukturelle Leerstände, das prognostizierte Mietniveau sowie die Vermarktbarkeit und Vermietbarkeit bei der Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu berücksichtigen.
Wichtig: der im Rahmen eines DCF-Modells verwendete Kapitalisierungszinssatz hat nicht mit dem Kapitalisierungszinssatz (Beleihungswert) zu tun, welcher auf Basis der Vorgaben der BelWertV im Rahmen der Beleihungswertermittlung zum Einsatz kommt.
