Immobilienbewertung im Steuerkontext – zwischen Typisierung und Markt
Teil 2: Warum der richtige Zeitpunkt entscheidend ist
Gerade bei Immobilien, die nicht „von der Stange“ sind und bauliche oder rechtliche Besonderheiten aufweisen, stellt sich in der steuerlichen Praxis häufig weniger die Frage wie bewertet wird, sondern wann. Ein verbreiteter, durchaus nachvollziehbarer Ansatz lautet:
„Wir lassen das Finanzamt zunächst einen Wert festsetzen – reagieren können wir später immer noch.“
Ab diesem Moment verschiebt sich jedoch der Fokus:
Es geht nicht mehr um Gestaltung, sondern um Argumentation. Den angesetzten Wert nachträglich zu korrigieren ist möglich – regelmäßig aber deutlich aufwendiger, zeitintensiver und diskussionsintensiver, als von Beginn an mit einer belastbaren Bewertung zu arbeiten.
Den Informationsvorsprung gezielt nutzen
Ein qualifizierter Sachverständiger besichtigt die Immobilie, dokumentiert objekt- und lagebezogene Besonderheiten, analysiert die rechtliche Situation und ordnet das Objekt in sein Marktumfeld ein. Die Wertableitung folgt dabei einer nachvollziehbaren Methodik und einer schlüssigen Argumentation.
👉 Ein Gutachten liefert nicht nur einen Wert, sondern vor allem die Begründung.
Ein Beispiel aus unserer Praxis
Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge sollte ein Ausflugslokal im Außenbereich bewertet werden. Zunächst wurde abgewartet, bis das Finanzamt einen Wert festsetzte. Erst als dieser deutlich über den Erwartungen lag, wurden wir hinzugezogen, um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Da sich der zuständige Finanzbeamte bereits eine konkrete Wertvorstellung gebildet hatte, musste das Gutachten deutlich umfangreicher ausfallen und mit einer vertieften Markt- und Literaturrecherche untermauert werden. Zwar konnte der Wert letztlich erfolgreich korrigiert werden – eine frühere Einbindung hätte den Prozess jedoch erheblich vereinfacht und beschleunigt.
Der wirtschaftlich sinnvollste Bewertungszeitpunkt liegt vor, nicht nach der Festsetzung.
Serie: Immobilienbewertung im Steuerkontext (Teil 2/3)
