Die Begriffe „Annahme“ (Assumption) und „Besondere Annahme“ (Special Assumption) stammen aus der internationalen Wertermittlung und sind im RICS Red Book definiert.
VPS 4 Abschnitt 8 des Red Book definiert „Annahme“ wie folgt:
„Eine Vermutung, die als wahr angesehen wird. Bei einer Annahme werden Fakten, Bedingungen oder Situationen berücksichtigt, die einen Bewertungsgegenstand oder die Vorgehensweise bei einer Bewertung betreffen und die ein Gutachter vereinbarungsgemäß im Rahmen des Bewertungsverfahrens nicht überprüfen muss. Üblicherweise wird eine Annahme in den Fällen zugrunde gelegt, in denen ein Gutachter nicht unbedingt eine spezielle Untersuchung vornehmen muss, um zu beweisen, dass ein Umstand wahr ist.“
Eine Annahme wird getroffen, wenn der Gutachter nach vernünftigem Ermessen davon ausgehen kann, dass ein Sachverhalt wahr ist, ohne dass dies einer besonderen Untersuchung oder Überprüfung bedarf. Jede Annahme muss sinnvoll und sachdienlich sein, wobei ein Bezug zum Zweck einer Bewertung vorhanden sein muss.
Dem entgegen wird wird der Begriff „Besondere Annahme“ wie folgt charakterisiert:
„Eine besondere Annahme ist eine vom Gutachter getroffene Annahme, für die andere als die zum Bewertungsstichtag bestehenden Fakten zugrunde gelegt werden oder die ein typischer Marktteilnehmer bei einer Transaktion am Bewertungsstichtag nicht treffen würde.
Wenn besondere Annahmen erforderlich sind, um die benötigte Bewertung für den Kunden zu erbringen, müssen diese besonderen Annahmen vor Ausstellung des Gutachtens ausdrücklich vereinbart und gegenüber dem Kunden schriftlich bestätigt werden.
Besondere Annahmen dürfen nur dann getroffen werden, wenn sie nach vernünftigem Ermessen als realistisch, relevant und für die jeweiligen Bedingungen der Bewertung als gültig eingestuft werden.“
Typische Besondere Annahmen können beispielsweise die Annahme sein, dass Baurecht für eine bestimmte Nutzung besteht, dass eine geplante Baumaßnahme abgeschlossen wurde, dass eine Immobilie zu feststehenden Konditionen vermietet ist, dass ein bestehender Mietvertrag aufgelöst wird oder dass eine Immobilie leer steht.
Wenn Besondere Annahmen getroffen wurden, dann ist dies im Gutachten deutlich kenntlich zu machen. Der ermittelte Wert ist in diesem Fall kein „Marktwert“, sondern lediglich ein „Marktwert unter besonderen Annahmen“, da er nicht auf Annahmen basiert, die ein typischer Marktteilnehmer bei der Preisfindung entsprechend treffen würde.
Die Entsprechung zu einem „Marktwert unter Besonderen Annahmen“ im Sinne des RICS Red Book ist die Bewertung im Soll-Zustand gemäß ImmoWertV, bei der eine Eigenschaft der Immobilie angenommen wird, die zum Wertermittlungsstichtag (noch) nicht besteht.
