Das DCF Verfahren ist ein finanzmathematisches Modell, welches auf dem Konzept des Zeitwerts von Geld basiert. Kapitalflüsse zukünftiger Perioden werden prognostiziert und nachfolgend mit Hilfe eines angemessenen Diskontierungszinssatzes (Equivalent Yield) auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Die Zahlungsströme werden für eine gewisse Haltedauer prognostiziert, innerhalb derer eine Stabilisierung des Cash Flows erreicht werden soll. Diese beträgt üblicherweise 10 Jahre, kann aber objektspezifisch variieren.
Zum Ende des Betrachtungszeitraums wird durch Unterstellung eines hypothetischen Verkaufs des Bewertungsgegenstands ein fiktiver Endwert ermittelt. Dieser wird, ebenso wie die Nettokapitalflüsse des Detailplanungszeitraums, auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Die Summe aller Barwerte ergibt den Bruttokapitalwert der Investition. Vom Bruttokapitalwert werden marktübliche Kaufnebenkosten in Abzug gebracht (gemäß der RICS Definition des Marktwerts ist ein Verkauf zu unterstellen), die ein Investor einpreisen würde. Der resultierende (gerundete) Nettokapitalwert entspricht dem Marktwert.
Wie das deutsche Ertragswertverfahren, so ist auch die DCF ein renditeorientiertes Verfahren. Beide Verfahren kommen daher in Betracht, wenn Immobilien von potenziellen Käufern primär unter Renditegesichtspunkten und mit der Absicht zur Gewinnerzielung am Markt beurteilt werden.
Jedoch bestehen einige wesentliche Unterschiede:
- Die DCF-Methode ist gesetzlich nicht normiert, somit liegt die Struktur des Cash Flow Modells im Ermessen des Sachverständigen. Das deutsche Ertragswertverfahren ist in der ImmoWertV normiert. Somit ist die Struktur des Ertragswertverfahrens klar vorgegeben, eine Abweichung ist nicht möglich.
- Die DCF ist ein Modell mit Zeitraumbezug, da sie mehrere Perioden betrachtet. Entwicklungden der Miet- und Kostensituation können periodenscharf abgebildet werden. Das Ertragswertverfahren hat einen Zeitpunktbezug. Es basiert auf einem stabilisierten Zustand, temporäre Abweichungen von diesem Zustand sind separat zu berücksichtigen.
- Die DCF ist ein dynamisches Modell, sie zeigt Entwicklungen innerhalb einer Immobilie. Das Ertragswertverfahren ist ein statisches Modell.
- Im DCF besitzt Grund und Boden keinen eigenen Wert. Er ist lediglich zwingende Voraussetzung für Ertragserzielung des Gebäudes. Im Ertragswertverfahren hat Grund und Boden eine unendliche Nutzungsdauer. Er erhält einen rechnerischen Anteil an den erwirtschafteten Erträgen (Bodenreinertragsanteil).
- Im DCF haben Gebäude eine unendliche Nutzungsdauer. Basis dieses Ansatzes ist die These, dass der wirtschaftlich denkende Investor das Gebäude immer in einem Zustand halten wird, in dem es Erträge erwirtschaften kann. Im Ertragswertverfahren hat das Gebäude aufgrund wirtschaftlicher Überalterung und Veränderung der Nutzeranforderungen eine befristete wirtschaftliche (Rest-)Nutzungsdauer.
