Das Eigentum an einer Immobilie kann unterschiedliche Formen annehmen, die sich in Bezug auf die Verfügungsgewalt des Eigentümers deutlich unterscheiden. Der Eigentümer einer Immobilie ist stets in Abteilung I des betreffenden Grundbuchblatts geführt.
Volleigentum (auch: „Alleineigentum“)
Die einfachste Form des Eigentums ist das Volleigentum, bei der eine Sache (hier: ein Grundstück) nur einem Eigentümer alleine (egal ob natürliche oder juristische Person) gehört. § 903 Satz 1 BGB definiert die Befugnisse des Eigentümers wie folgt:
„Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.“
Bruchteilseigentum
Gehört eine (nicht nach WEG aufgeteilte) Immobilie mehreren Eigentümern, so haben diese Eigentümer das Bruchteilseigentum an der Immobilie. Der einem Eigentümer zustehende Bruchteil bestimmt sich, sofern nicht explizit etwas anderes geregelt ist, nach der Zahl der Eigentümer (Bruchteil zu gleichen Teilen). Man spricht hier von einem ideellen Anteil. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil unabhängig verfügen, über die Immobilie als Ganzes kann nur gemeinschaftlich verfügt werden. Die Regelungen der §§ 1008 ff BGB sind anzuwenden.
Gesamthandseigentum
Das Gesamthandseigentum ist ebenfalls eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums, wobei eine ideelle Teilung wie beim Bruchteilseigentum nicht erfolgt. Die Immobilie gehört allen Eigentümern „zur gesamten Hand“ und eine Verfügung über die Immobilie ist nur gemeinschaftlich möglich. Gesamthandseigentum entsteht üblicherweise bei Erbengemeinschaften (§§ 2032 ff BGB) und in der ehelichen Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff BGB).
Wohnungseigentum bzw. Teileigentum
Das Wohnungs- bzw. Teileigentum ist eine Mischform des Alleineigentums und des Bruchteilseigentums, die im Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) geregelt ist. Wohnungseigentum kann an einer Wohnung begründet werden, Teileigentum an Gewerbeeinheiten und Stellplätzen in einer Tiefgarage. Für jede in sich abgeschlossene Nutzungseinheit der Immobilie wird durch notariellen Vertrag ein eigenes Grundbuchblatt („Wohnungsgrundbuch“, „Teileigentumsgrundbuch“) angelegt, deren Eigentum ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung zusteht („Sondereigentum“). Zum Sondereigentum gehört jedoch stets ein ideeller Anteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Außenanlagen, Dach, …), der Miteigentumsanteil („MEA“). Die Teilung nach WEG sowie die eindeutige Regelung der Stimmrechte, Kostentragung, … bedarf einer Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan, welche Teil der notariellen Beurkundung ist. Hier kann jeder Eigentümer über sein Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile frei verfügen (z.B. Verkauf, Vermietung, Beleihung), ohne das Einverständnis der anderen Miteigentümer einholen zu müssen.
Stockwerkseigentum
Das Stockwerkseigentum ist eine altrechtliche Eigentumsform, die vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs („BGB“) im Jahr 1900 begründet werden konnte. Seit 1900 kann Stockwerkseigentum nicht mehr neu begründet werden, vor 1900 begründetes Stockwerkseigentum genießt jedoch Bestandsschutz. Stockwerkseigentum ist das Eigentum an einem Stockwerk innerhalb eines Gebäudes, welches eine oder mehrere Nutzungseinheiten umfassen kann. An die Stelle des Stockwerkseigentums ist heute das Wohnungseigentum getreten. Aufgrund der fehlenden Abgeschlossenheit der Stockwerke und der zumeist sehr vagen Regelungen hinsichtlich der Gemeinschaft wird Stockwerkseigentum üblicherweise von Kreditinstituten nicht beliehen.
