Das Sachwertverfahren ist ein substanzorientiertes Wertermittlungsverfahren und leitet den Wert einer Immobilie u.a. aus den Kosten ab, die für die Herstellung der baulichen Anlagen üblicherweise aufzuwenden sind.
§ 36 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert in Absatz 2 den Begriff „Herstellungskosten“ wie folgt:
„Die durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen stehen für die aufzuwendenden Kosten, die sich unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt nach Art und Standard vergleichbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung zeitgemäßer, wirtschaftlicher Bauweisen ergeben würden. Der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten sind in der Regel modellhafte Kostenkennwerte zugrunde zu legen, die auf eine Flächen-, Raum- oder sonstige Bezugseinheit bezogen sind (Normalherstellungskosten), und mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlage zu multiplizieren. Von den Normalherstellungskosten nicht erfasste werthaltige einzelne Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen. Zur Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag ist der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle und für die jeweilige Art der baulichen Anlage zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu verwenden. Ausnahmsweise können die durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den durchschnittlichen Kosten einzelner Bauleistungen ermittelt werden.“
Zudem gilt in allen Wertermittlungen stets folgende Regel:
„Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein.“
(§ 16 Abs. 1 PfandBG)
Diese regionale Anpassung soll durch Anwendung eines Regionalfaktors erricht werden, der vom Gutachterausschuss ermittelt werden soll. Auch das Baukosteninformationszentrum („BKI“) veröffentlicht für jeden Kreis bzw. kreisfreie Stadt einen Regionalisierungsfaktor.
Somit entspricht der Herstellungskostenansatz im Gutachten nicht zwingend den Kosten, die ehemals für die Errichtung eines Gebäudes aufgewendet wurden. Insbesondere im Hinblick auf die Modellkonformität sind die Vorgaben des Gutachterausschusses bzgl. den anzuwendenden Datenquellen (z.B. NHK 2000, NHK 2010, BKI) zu befolgen.
