Der Liegenschaftszinssatz dient in der Marktwertermittlung dazu, die Reinerträge des Grundstücks über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer („Gebäudereinertragsanteil“) bzw. auf unendlich („Grundstücksreinertragsanteil“) zu kapitalisieren.
Für Wertermittlungen auf Basis des Bewertungsgesetzes (Ermittlung des „gemeinen Werts“) gibt § 188 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) die folgende Definition des Begriffs „Liegenschaftszinssatz“ an:
„Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.“
Das Bewertungsgesetz schreibt die Verwendung der durch den Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze vor. Sofern keine entsprechenden Daten vorliegen, definiert § 188 Abs. 2 BewG verpflichtend anzuwendende Zinssätze in Abhängigkeit der Nutzungsart.
§ 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert den Liegenschaftszinssatz wie folgt:
„Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens nach den §§ 27 bis 34 auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt.“
Gemäß § 33 ImmoWertV ist der Liegenschaftszinssatz an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
Der Liegenschaftszinssatz darf nicht mit der Nettorendite oder der Bruttorendite verwechselt werden!
