Bauträgerrechnung

Residualwertermittlung, Bauträgerrechnung

Das Residualwertverfahren (auch: „Bauträgerrechnung“; „Extraktionsverfahren“) ist kein normiertes Wertermittlungsverfahren gemäß BauGB bzw. ImmoWertV. Seine Anwendung ist jedoch speziell im Hinblick auf die Ermittlung von Grundstückswerten in unterschiedlichen Phasen von Projektentwicklungen gebräuchlich. Ausgangspunkt der Residualwertermittlung ist der Marktwert des fiktiv fertiggestellten und in Betrieb genommenen Projekts (Soll-Zustand).

Ausgehend vom Marktwert des „Endprodukts“ werden nachfolgend alle im Zuge der Herstellung des Soll-Zustands aufzuwendenden Kosten gegengerechnet. Diese werden üblicherweise in Anlehnung an die Kostengruppen gem. DIN 276 (Kosten im Bauwesen) berücksichtigt und umfassen:

  • Grundstückskosten (KGR 100 + 200) ohne den Grundstückskaufpreis (KGR 110), somit beispielsweise Kosten für Erschließung, Abriss, Altlastensanierung, Ausgleichsabgaben und Kaufnebenkosten (wobei letztere an anderer Stelle separat in die Berechnung eingehen)
  • Baukosten (KGR 300 – 700), somit die Herstellungskosten baulicher Anlagen, technischer Anlagen, der Außenanlagen sowie Baunebenkosten
  • Finanzierungskosten (KGR 800)
  • Marketing und Vertrieb

Da ein Entwickler ein Projekt nur dann realisieren wird, wenn hieraus eine gewisse Gewinnmarge resultiert, ist zudem ein angemessener Entwicklergewinn zu berücksichtigen, der das Risiko und die Unwägbarkeiten des Projekts und die Renditeerwartung des Entwicklers angemessen berücksichtigt.

Nach Abzug aller aufzuwendenden (kalkulatorischen) Kosten verbleibt der Residualwert (auch „Residuum“). Damit ist das Extraktionsverfahren darauf angelegt, den maximalen für einen Investor noch tragbaren Grundstückskaufpreis auf der Grundlage einer vorausschauenden Investitionsrechnung und einer Marktwertprognose des fiktiv fertiggestellten Projekts abzuleiten. Der Residualwert bezieht sich somit auf ein bestimmtes Szenario und ist nicht allgemeingültig. Er entspricht somit nicht zwingend dem Marktwert gem. § 194 BauGB.

Es existieren sowohl statische als auch dynamische Berechnungsmodelle für die Ermittlung des Residualwerts.