Das Modell des Sachwertverfahrens wird in §§ 35 bis 39 der ImmoWertV geregelt. Grundsätzlich werden hierbei der Wert der baulichen Anlagen sowie der Bodenwert getrennt ermittelt. Im nächsten Schritt wird der vorläufige Sachwert, der als reiner Wiederbeschaffungswert im Sinne von altersangepassten Wiederherstellungskosten verstanden werden kann, durch eine Marktanpassung an das reale Geschehen auf dem lokalen Grundstücksmarkt angepasst. § 35 ImmoWertV führt diesbezüglich wie folgt aus:
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.
Der vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich durch Bildung der Summe aus
- dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen im Sinne des § 36,
- dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen im Sinne des § 37 und
- dem nach den §§ 40 bis 43 zu ermittelnden Bodenwert.
Der marktangepasste vorläufige Sachwert des Grundstücks ergibt sich durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor im Sinne des § 39. Nach Maßgabe des § 7 Absatz 2 kann zusätzlich eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich sein.
Der Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts.
Der Wert der baulichen Anlagen ist gemäß § 36 ImmoWertV dabei wie folgt zu ermitteln:
Zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen, ohne bauliche Außenanlagen, sind die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren.
Die durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen stehen für die aufzuwendenden Kosten, die sich unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt nach Art und Standard vergleichbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung zeitgemäßer, wirtschaftlicher Bauweisen ergeben würden. […]
Der Regionalfaktor ist ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt.
Schließlich sind alle sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmale gem. § 8 Absatz 3 zu berücksichtigen, welche bislang noch nicht in die Wertermittlung Eingang gefunden haben:
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. […] Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. […]
