Finanzamt

Abschreibung von Immobilien zur Senkung der Steuerlast

Immobilien sind in Abhängigkeit ihres Baujahrs über 50, 40 oder 33 Jahre linear abzuschreiben. Dies entspricht gesetzlichen Abschreibungssätzen von 2,0% bis 3,0% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die steuermindernd geltend gemacht werden können.

Der Gesetzgeber räumt Immobilieneigentümern jedoch die Möglichkeit ein, eine geringere tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie durch ein Restnutzungsdauergutachten nachzuweisen und damit durch die Anrechenbarkeit höherer Kosten die individuelle Steuerlast deutlich zu senken.

Steuerpflicht bei Immobilientransaktion

Der Käufer einer Immobilie ist verpflichtet, die im Rahmen dieses Kaufs anfallende Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten. Ebenfalls steuerpflichtig sind zudem Schenkungen (Schenkungssteuer) und Vererbungen (Erbschaftssteuer), wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Aber auch die Fusion zweier Unternehmen oder die Übernahme eines Unternehmens mit Immobilienvermögen löst eine Steuerpflicht aus. Gleiches gilt, wenn beispielsweise eine Immobilie in das Betriebsvermögen übernommen oder aus dem Betriebsvermögen herausgelöst wird.

Gemeiner Wert als Basis der Besteuerung

Im Falle eines Kaufs einer Immobilie ist die Sachlage klar – die Basis für die Bemessung der Steuer ist der Kaufpreis der Immobilie. Aber in allen anderen vorgenannten Fällen gibt es keinen Kaufpreis – zumindest keinen, der sich rein auf das Immobilienvermögen bezieht. Maßgeblich für die Höhe der Steuer ist in diesem Fall der durch das Finanzamt ermittelte „gemeine Wert“. Dieser wird nach Maßgabe des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt und weist einige Schwächen auf: so wird die Immobilie durch die Finanzbeamten nicht besichtigt. Wertrelevante, objektspezifischer Merkmale wie beispielsweise Baumängel, Instandhaltungsstau sowie Rechte und Belastungen finden keine Berücksichtigung. In der Folge ist der gemeine Wert vielfach höher als der Verkehrswert eines Objekts.

Gutachten kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen

Das Bewertungsgesetz bietet dem Steuerpflichtigen in § 198 BewG eine Öffnungsklausel. Diese besagt, dass der Steuerpflichtige den Nachweis über einen niedrigeren gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit erbringen darf. Als Nachweis lässt das Gesetz ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken zu.

Geringerer Wert = Geringere Steuerlast

Können Steuerpflichtige somit anhand eines Gutachtens einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, so mindert sich dadurch entsprechend ihre Steuerlast. Zudem lassen sich die Kosten für die Gutachtenerstellung zuweilen steuerlich geltend machen.