Auf die Größe kommt es an – besonders im Bauordnungsrecht.

Bei der Besichtigung eines Gebäudes weckt ein unausgebauter Dachraum schnell die Vorstellung: Hier ließe sich doch eine attraktive Wohnung realisieren. Wer solche Vorhaben plant, sollte dabei stets zwei entscheidende Zahlen im Blick behalten: 8 und 22.

Diese beiden Zahlen markieren wichtige Grenzen des Bauordnungsrechts im Hinblick auf den Brandschutz. Es ist zwingende gesetzliche Voraussetzung für die Schaffung von Wohnraum, dass jede Wohnung über zwei Rettungswege verfügt. Der erste Rettungsweg ist immer das Treppenhaus.
Bis zu einer (Brüstungs-)Höhe von 8 Metern können Menschen im Brandfall noch über tragbare Leitern der Feuerwehr gerettet werden. Das entspricht in den meisten Gebäuden circa dem 2. Obergeschoss. Zu beachtende bauliche Voraussetzungen: nahezu keine.
Liegt die Rettungshöhe darüber, reichen tragbare Leitern nicht mehr aus. Wenn kein zweiter baulicher Rettungsweg vorhanden ist, dann bleibt nur noch die Rettung über eine Drehleiter. Die Reichweite gängiger Drehleitern endet bei etwa 22 Metern, was in der Praxis dem 7. Obergeschoss entspricht. Damit diese eingesetzt werden kann, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Ausreichend breite Zufahrten, befestigte Aufstellflächen und Freiräume vor den Fassaden sind zwingend notwendig. In eng bebauten urbanen Gebieten bietet das Grundstück oftmals nicht die Voraussetzungen, dass eine Drehleiter anfahren kann.

Gebäude höher 22 Meter gelten rechtlich als Hochhäuser. Hier greifen besonders strenge Vorschriften: Ein zweiter baulicher Rettungsweg, meist ein zusätzliches Treppenhaus, ist verpflichtend, da keine andere Möglichkeit zur Rettung mehr besteht. Dies führt zu spürbaren Flächenverlusten und beeinflusst die Wirtschaftlichkeit von Grundrisslösungen erheblich. Die nachträgliche Schaffung eines zweiten baulichen Rettungswegs ist zumeist entweder nicht möglich oder unwirtschaftlich.

Gerade bei geplanten Aufstockungen oder Dachgeschossausbauten können die kritischen Höhen von 8 und 22 Metern also zum Gamechanger werden, da sich ggf. die Anforderungen an den zweiten Rettungsweg ändern.