Der Zeitwert einer Zahlung entspricht ihrem Nominalbetrag zum Zeitpunkt des Anfalls. Ist z.B. für Jahr 5 nach dem Wertermittlungsstichtag eine (Staffel-)Miete in Höhe von 1.000 Euro erwartet, so entspricht dies ihrem Zeitwert.
In der Wertermittlung ist jedoch zu berücksichtigen, dass dieser Zahlungseingang nicht sofort erfolgt, sondern erst in 5 Jahren. Er hat für den Zahlungsempfänger einen geringeren Wert als eine Zahlung in Höhe von 1.000 Euro, die er bereits heute erhalten würde.
Der Barwert ist der Wert einer zukünftigen Zahlung zum Wertermittlungsstichtag. Er wird mit Hilfe eines Diskontierungszinssatzes durch umgekehrte Zinseszinsrechung ermittelt.
Aus dem verwendeten Diskontierungszinssatz und dem Zeitraum zwischen Zahlungsanfall und Wertermittlungsstichtag ergibt sich der Barwertfaktor. In Bezug auf die Ermittlung des Barwertfaktors sind im wesentlichen drei Varianten gebräuchlich:
jährlich vorschüssige Zahlungsweise: hier wird unterstellt, dass alle Zahlungen zum 1. Tag des Betrachtungsjahres anfallen. Da in den meisten Jahren ein positiver Reinertrag verbleibt, führt dies zu einer vergleichsweise positiven Betrachtungsweise.
jährlich nachschüssige Zahlungsweise: hier fallen rechnerisch alle Zahlungen am letzten Tag des Betrachtungsjahres an. Im Umkehrschluss führt diese Rechenweise zu einer eher konservativen Betrachtung.
jährlich mittelschüssige Zahlungsweise: hier fallen rechnerisch alle Zahlungen genau zur Jahresmitte an. Diese Rechenweise ist weitgehend deckungsgleich mit dem monatlichen Zahlungsanfall von Mieten in der Realität.
Der Barwertfaktor ist immer kleiner 1. Je weiter die zu diskontierende Periode in der Zukunft liegt, desto weiter geht der Barwertfaktor gegen 0. Je weiter somit eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto kleiner ihr Barwert.
