Das Modell des Ertragswertverfahrens wird in §§ 27 bis 34 der ImmoWertV geregelt. § 27 Absatz 5 ImmoWertV unterscheidet zwischen drei möglichen Verfahrenswegen:
Allgemeines Ertragswertverfahren gem. § 28 ImmoWertV
Die beiden wichtigsten Bestandteile der Immobilie haben eine signifikant unterschiedliche Nutzungsdauer. Während das Grundstück zeitlich unbegrenzt nutzbar ist, hat das Gebäude eine zeitlich begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
„Bei Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens wird der Reinertrag des Grundstücks in die Verzinsungsanteile des Bodens und der baulichen Anlagen aufgespalten. Der Bodenwert wird dabei unter Heranziehung des objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes auf ewig kapitalisiert und ergibt den Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenertragswert), während der Ertragswertanteil der baulichen Anlagen als Zeitrente über die Dauer der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit (Restnutzungsdauer) zu sehen ist. Sein Barwert ist der Ertragswertanteil der baulichen Anlagen. Die Summe aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt den Ertragswert.“ (Kleiber Digital, Teil IV, 2, Abschnitt 3)
Vereinfachtes Ertragswertverfahren gem. § 29 ImmoWertV
Der Gesamtwert des Grundstücks wird ohne Aufteilung in einen Boden- und Gebäudewertanteil ermittelt. Die fließenden Reinerträge werden über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert. Dieses Verfahren findet üblicherweise nur bei Objekten mit langer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer von mindestens 50 Jahren Anwendung, sofern diese keine selbständig nutzbaren Teilflächen haben.
Periodisches Ertragswertverfahren gem. § 30 ImmoWertV
Das periodische Ertragswertverfahren, welches in Anlehnung an internationale Ertragswertverfahren in die ImmoWertV aufgenommen wurde, kann zur Anwendung kommen, sofern die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Änderungen unterliegen werden oder die gesicherten Erträge wesentlich von den marktüblichen Erträgen abweichen. In diesem Verfahren werden die Reinerträge periodisch ermittelt und auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Mehr- oder Mindereinnahmen aufgrund z.B. vertraglicher Bindungen können so transparent dargestellt werden.
Schließlich sind alle sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmale gem. § 8 Absatz 3 zu berücksichtigen, welche bislang noch nicht in die Wertermittlung Eingang gefunden haben:
„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. […] Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. […]“
Zusammenfassung Ertragswertverfahren
„Die Verfahren sind mathematisch identisch und müssen allesamt zu ein- und demselben Ertragswert führen.“ (Kleiber Digital, Teil IV, 2, Abschnitt 3)
