Immobilienbewertung im Steuerkontext – zwischen Typisierung und Markt
Teil 1: Der Immobilienwert als stiller Hebel in der Steuerberatung
In vielen steuerlichen Mandaten werden Immobilienwerte auf Basis des Bewertungsgesetzes durch den Steuerberater ermittelt. Das ist effizient, pragmatisch – und in zahlreichen Fällen vollkommen ausreichend.
Insbesondere bei folgenden Konstellationen besteht häufig kein Anlass, dem Mandanten zusätzliche Kosten für ein Gutachten zu verursachen:
- einfache, meist eigengenutzte Wohnimmobilien
- klare Vergleichslagen
- geringe steuerliche Hebel aufgrund kleiner Wertanteile
- keine erwartbare Prüfung oder Diskussion mit dem Finanzamt
In diesen Fällen ist eine pauschale oder vereinfachte Bewertung nach BewG regelmäßig zielführend.
Das Bewertungsgesetz bietet verlässliche Leitplanken für die steuerliche Immobilienbewertung.
Es arbeitet bewusst mit Typisierungen und Vereinfachungen – ein sinnvoller Ansatz für die Masse der Fälle.
- Das Bewertungsgesetz typisiert, pauschaliert und glättet.
- Der Markt differenziert.
Objektzustand, Lagemerkmale, Leerstand, Mindererträge oder besondere Nutzungseinschränkungen werden vom Markt sehr wohl berücksichtigt, bleiben in pauschalen Modellen jedoch oft außen vor. Formal korrekt ist die Anwendung des BewG damit fast immer – aber nicht zwingend wirtschaftlich optimal.
Ein Beispiel aus unserer Praxis
Kürzlich war ein unbebautes Grundstück in München zu bewerten. Auf den ersten Blick ein klarer Fall: Bodenrichtwert heranziehen, fertig. Schreibt ja auch das Bewertungsgesetz so vor.
Im konkreten Fall lag das Grundstück jedoch in zweiter Reihe, vollständig von Blockrandbebauung umgeben. Die eingeschränkte Zugänglichkeit führte zu erheblichen Mehrkosten bei der Bebauung, da der Einsatz schweren Geräts nicht möglich war. Die Kosten werden die Baukosten frei zugänglicher Grundstücke voraussichtlich um mehr als 30% übersteigen. Der Markt preist solche Nachteile ein – das Bewertungsgesetz nicht.
Kostet die Erstellung eines Gutachtens durch einen qualifizierten Sachverständigen Geld? Na klar. Hat sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen in diesem Fall für den Mandaten gelohnt? Die Steuerersparnis hat unser Honorar um ein Vielfaches überschritten …
Serie: Immobilienbewertung im Steuerkontext (Teil 1/3)
