Immobilienbewertung im Steuerkontext – zwischen Typisierung und Markt

Teil 3: Restnutzungsdauer: ein oft unterschätzter steuerlicher Stellhebel

Bei vermieteten Immobilien wird die Abschreibung in der Praxis häufig auf Basis typisierter Nutzungsdauern vorgenommen. Für Wohnimmobilien beträgt der Abschreibungssatz regelmäßig 2,0 % p.a., was einer unterstellten Restnutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Diese Vorgehensweise ist etabliert, einfach handhabbar und in vielen Fällen vollkommen ausreichend.
Gleichzeitig eröffnet das Steuerrecht die Möglichkeit, von diesen typisierten Annahmen abzuweichen, wenn die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist. Genau hier liegt ein häufig unterschätztes Optimierungspotenzial. Denn der bauliche Zustand, die Bauqualität, durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen wirken sich unmittelbar auf die Nutzungsdauer – und damit auf die Abschreibung – aus.

Restnutzungsdauergutachten: günstig ist nicht automatisch belastbar

Restnutzungsdauergutachten werden vielfach online angeboten – häufig zu sehr günstigen Preisen und ohne Objektbesichtigung. Diese Desktop-Gutachten liefern eine schnelle, überschlägige Einschätzung auf Basis von Baujahr, Typisierung und wenigen Objektangaben sowie ggf. einigen Fotos.
Dabei sollte klar sein, was solche Gutachten leisten – und was nicht. Die Frage nach der Restnutzungsdauer ist eine technische Zustandsfrage. Sie hängt maßgeblich ab von:

  • Baukonstruktion und Bauqualität
  • tatsächlichem Instandhaltungszustand
  • durchgeführten oder unterlassenen Modernisierungen
  • sichtbaren Schäden und Abnutzungserscheinungen

👉 Diese Faktoren lassen sich ohne Besichtigung nicht verlässlich beurteilen.

Teil 3: Der Immobilienwert als stiller Hebel in der Steuerberatung

Was ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten leistet

Ein fundiertes Restnutzungsdauergutachten basiert unter anderem auf einer Objektbesichtigung. Es analysiert den technischen Zustand des Gebäudes, die relevanten Gewerke, die Bauweise sowie den Instandhaltungszustand. Auf dieser Grundlage wird die verbleibende Restnutzungsdauer nachvollziehbar hergeleitet und dokumentiert. 👉 Ziel ist keine „aggressive“ Optimierung der Abschreibung, sondern eine realistische Abbildung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie.

Ein Beispiel aus unserer Praxis

Bei einem älteren Mehrfamilienhaus wurden bislang die üblichen pauschalen Abschreibungssätze angesetzt. Eine objektbezogene Untersuchung zeigte jedoch einen erheblichen Instandhaltungsrückstau, mehrere Gewerke hatten das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht. Eine weitere Nutzung des Gebäudes erforderte in absehbarer Zeit erhebliche Investitionen. Das Restnutzungsdauergutachten führte zu einer verkürzten Restnutzungsdauer von 20 Jahren und damit zu einer jährlichen Abschreibung von 5,0 % p. a. – mit einer spürbaren steuerlichen Entlastung für den Mandanten. 👉 Restnutzungsdauergutachten ersetzen keine Steuerberatung. Sie liefern jedoch belastbare Grundlagen für steuerlich zulässige Abschreibungsoptimierungen. Serie: Immobilienbewertung im Steuerkontext (Teil 3/3)
Teil 1: Der Immobilienwert als stiller Hebel in der Steuerberatung
Teil 2: Warum der richtige Zeitpunkt entscheidend ist