Restnutzungsdauergutachten
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und wofür brauche ich es?
Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, können im Rahmen ihrer jährlichen Steuererklärung eine Abschreibung dieser Immobilie zur Senkung der Steuerlast geltend machen. In Abhängigkeit des Baujahrs werden Immobilien steuerlich standardmäßig über 50 (Baujahre 1925 bis 2022), 40 (Baujahre vor 1925) bzw. 33 Jahre (Baujahre ab 2023) abgeschrieben (vgl. § 7 Abs. 4 EStG), was in Abschreibungssätzen von 2,0 % bis 3,0 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Jahr resultiert.
Diese gesetzlichen Restnutzungsdauern entsprechen jedoch oftmals nicht der Realität. Ein einfaches Beispiel:
Ein 1985 errichtetes Gebäude ist gesetzlich über 50 Jahre mit 2,0 % pro Jahr steuerlich abzuschreiben. Somit hat es im Jahr 2024 eine (steuerliche) Restnutzungsdauer von 11 Jahren. Wird dieses Gebäude jedoch 2024 veräußert, so wird die Restnutzungsdauer – ohne dass Modernisierungen am Gebäude durchgeführt wurden – für den Erwerber steuerlich erneut mit 50 Jahren veranschlagt.
Der Gesetzgeber gibt dem Immobilieneigentümer jedoch die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer durch ein Restnutzungsdauergutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen nachweisen zu lassen. Macht der Eigentümer von diesem Recht Gebrauch, so kann er die Abschreibung der Immobilie entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vornehmen.
Wirkt sich eine höhere Abschreibung tatsächlich so wesentlich auf meine Steuerlast aus?
Eine Änderung des Abschreibungssatzes kann sich für Immobilieneigentümer bezahlt machen. Hier ein Beispiel:
Sie sind Eigentümer eines 1960 errichteten, vermieteten Dreifamilienhauses. Sie haben die Immobilie im Jahr 2024 gekauft, die Anschaffungskosten betrugen 500.000 Euro. Davon entfallen in unserem Beispiel 140.000 Euro auf den Bodenwertanteil, der Gebäudewertanteil beträgt entsprechend 360.000 Euro. Gemäß Einkommensteuergesetz ist dieses Gebäude über 50 Jahre steuerlich mit 2,0 % pro Jahr abzuschreiben, das entspricht rd. 7.200 Euro.
Kann dem Finanzamt gegenüber jedoch anhand eines Restnutzungsdauergutachtens eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer belegt werden – in unserem Beispiel 20 Jahre, was bei nur in geringem Umfang erfolgten Modernisierungsmaßnahmen plausibel ist – so kann der Eigentümer einen Abschreibungsbetrag von 18.000 Euro jährlich steuerlich geltend machen. In Abhängigkeit des persönlichen Einkommensteuersatzes entspricht dies einer Steuerersparnis von bis zu rd. 4.500 Euro pro Jahr.
Hier die Zahlen des Beispiels in der Gegenüberstellung:
Rechenbeispiel
Zudem können die Kosten des Restnutzungsdauergutachtens als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Macht die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens in jedem Fall Sinn?
Nein. Diese Entscheidung sollte einzelfallbezogen in Abhängigkeit diverser Parameter (Objektart, Baualter, durchgeführte Modernisierungen, …) und in Rücksprache mit Ihrem Steuerfachmann getroffen werden. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie immobilienseitig gerne unverbindlich in einem kostenfreien Erstgespräch.
