Verkehrswertgutachten
Ist der Kaufpreis einer Immobilie gleich ihrem (Verkehrs-)Wert?
Die beiden Begriffe „Kaufpreis“ und „Verkehrswert“ werden oft synonym verwendet. Dabei sind beide Begriffe grundlegend voneinander zu unterscheiden:
Der im Rahmen eines Verkaufs erzielte Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung zwischen genau zwei Marktteilnehmern: einem Verkäufer und einem Käufer. In diesen Verhandlungen spielen oft subjektive Beweggründe der einzelnen Personen eine wichtige Rolle und beeinflussen das Ergebnis der Verhandlung. Ein Käufer, dem beispielsweise die Nähe des Objekts zum Wohnort der Familie ein wichtiges Kriterium ist könnte bei einem gut gelegenen Objekt gewillt sein mehr zu zahlen als andere Marktteilnehmer, für die dieser Vorteil nicht besteht.
Der Verkehrswert ist im Gegensatz dazu zu verstehen als objektiver, durchschnittlicher und geschätzter Marktpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag voraussichtlich erzielbar wäre.
Die grundlegende Unterscheidung der beiden Begriffe hat bereits im Jahr 1967 der Bundesgerichtshof (BGH-Urteil vom 25.10.1967, AZ VIII ZR 215/66) vorgenommen:
„Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen.“
Wie läuft die Erstellung eines Gutachtens üblicherweise ab?
1. unverbindliches und kostenfreies Beratungsgespräch
2. Sachverständigenvertrag
3. Unterlagenbeschaffung
4. Besichtigung
5. Recherche
6. Gutachtenerstellung
7. Entwurfsfassung
8. unterzeichnete Fassung
Wo ist der Verkehrswert gesetzlich geregelt?
Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das Baugesetzbuch ist ein Bundesgesetz. Zwar finden sich dort keinerlei Vorgaben, wie Verkehrswerte genau zu ermitteln sind, jedoch ist die Bundesregierung gemäß § 199 BauGB dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung Vorschriften über die einheitliche Vorgehensweise bei der Ermittlung der Verkehrswerte zu erlassen.
Im Rahmen dieser Ermächtigung wurde 2010 die aktuelle Fassung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) veröffentlicht, in der u.a. konkrete Vorgaben zu den anwendbaren Wertermittlungsverfahren gemacht werden. Die Anwendung der Verfahren wurde durch die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL) sowie die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) weiter konkretisiert. Die Richtlinien nehmen explizit Bezug auf die ImmoWertV und beschreiben detailliert die in der ImmoWertV enthaltenen Wertermittlungsverfahren.
Darüber hinaus sind eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen wie z.B. das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Betriebskostenverordnung (BetrKV), das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie diverse DIN-Normen zu beachten.
Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Marktwert?
Die beiden Begriffe „Verkehrswert“ und „Marktwert“ können synonym verwendet werden. Im Jahr 2004 wurde der Begriff „Marktwert“ sogar in Klammern der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB hinzugefügt und somit rechtlich gleichgestellt.
Im internationalen Kontext wird jedoch üblicherweise ausschließlich der Begriff „Marktwert“ („Market Value“) verwendet. So definiert der „International Valuation Standards Council“ („IVSC“) den Begriff „Market Value“ wie folgt:
„The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”
Die Definition entspricht inhaltlich der Verkehrswertdefinition des Baugesetzbuchs und wurde entsprechend auch von der Royal Institution of Chartered Surveyors („RICS“) in das RICS Red Book übernommen.
Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Wertermittlungsverfahren: das marktorientierte „Vergleichswertverfahren“, das substanzorientierte „Sachwertverfahren“ sowie das renditeorientierte „Ertragswertverfahren“. Mit Hilfe dieser drei Verfahren ist die Bewertung nahezu aller Immobilien möglich – egal wo in Deutschland diese liegen.
In der internationalen Wertermittlung gibt es zudem weitere Verfahren, welche ohne weiteres auch auf Immobilien in Deutschland angewendet werden können. Zu den bekanntesten Verfahren gehören hier das „Discounted Cashflow Modell“, „Term & Reversion“, „Hardcore & Topslice“ sowie die „Investmentmethode“. Im Gegensatz zu den deutschen Wertermittlungsverfahren sind die international gebräuchlichen Methoden jedoch nicht normiert. Das heißt der Verfahrensablauf und die Rechenweise sind nicht standardisiert.
Welche Inhalte hat ein Verkehrswertgutachten?
Wie die Begriffe „Sachverständiger“ und „Gutachter“ so ist auch der Begriff „Gutachten“ gesetzlich nicht definiert bzw. geschützt. Entscheidend für den Inhalt des im Privatauftrag erstellten Gutachtens ist einzig die konkrete Absprache zwischen dem Sachverständigen und seinem Auftraggeber. Gutachten können generell sogar mündlich erstattet werden, n der Grundstückswertermittlung ist jedoch die Schriftform üblich.
Mein Ziel ist es, dem Leser eines Gutachtes alle wesentlichen Informationen zu Lageeigenschaften, Marktentwicklungen und Objektmerkmalen sowie zu allen angestellten Berechnungen nachvollziehbar und verständlich aufbereitet in einem eigenständigen Dokument zu liefern. Ich orientiere mich beim Aufbau meiner Gutachten daher an den Grundsätzen des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. („BVS”) sowie des Instituts für Sachverständigenwesen („IfS“):
- Auftrag: Benennung Auftraggeber und Auftragnehmer, Identifikation des Bewertungsgegenstands, Bewertungszweck, Wertdefinition, Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
- Lage- und Objektbeschreibung: Beschreibung der Makro- und Mikrolage und des lokalen Immobilienmarkts, Grundstücksbeschreibung, Gebäudebeschreibung, Beschreibung rechtlicher und sonstiger Gegebenheiten
- Wertermittlung: Verfahrenswahl, Erläuterung und Anwendung der gewählten Wertermittlungsverfahren sowie detaillierte Beschreibung der den Verfahren zugrundeliegenden Parameter
- Wertableitung: Ableitung und Plausibilisierung des Marktwerts unter Würdigung der Verfahrensergebnisse
Einem Gutachten sind mindestens die folgenden Unterlagen als Anlage beigefügt: - Fotodokumentation
- Liegenschaftskarte
- Makro- und Mikrokarte
Für welche Anlässe brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Verkehrswertgutachten finden u.a. Anwendung als Grundlage für:
- An- und Verkaufsentscheidungen
- bilanzielle Zwecke
- steuerliche Zwecke
- Erbschaftsangelegenheiten
- Ehescheidungen
- Schenkungen
- Zwangsversteigerungen
- Entschädigungsansprüche für Enteignungen, Wegerechte usw.
Wie läuft die Erstellung eines Gutachtens üblicherweise ab?
Die Erstellung eines Gutachtens läuft üblicherweise in den folgenden acht Schritten ab, wobei Schritte teilweise auch parallel ablaufen können:
1. unverbindliches und kostenfreies Beratungsgespräch
Ich stehe Ihnen gerne in einem ersten Beratungsgespräch Rede und Antwort und berate Sie rund um die Gutachtenerstellung z.B. bzgl. der Beschaffung von Unterlagen, zu beachtenden Stichtagen, den zu erwartenden Kosten und Fristen. Selbstverständlich ist dieses Gespräch für Sie kostenfrei und absolut unverbindlich.
2. Sachverständigenvertrag
3. Unterlagenbeschaffung
Nach Auftragserteilung benötige ich zunächst einige Unterlagen und Informationen zur zu bewertenden Immobilie. Sofern Sie diese Unterlagen nicht griffbereit haben, so nenne ich Ihnen gerne die Stelle, an der die fehlende Unterlage beschafft werden kann. Wenn Sie möchten, so übernehme ich jedoch auch gerne die Beschaffung für Sie.
4. Besichtigung
5. Recherche
6. Gutachtenerstellung
Nach Würdigung der tatsächlichen, rechtlichen und sonstigen Eigenschaften der Immobilie und nach eingehender Analyse des lokalen Marktes erfolgt im nächsten Schritt die eigentliche Bewertung. Zunächst ist ein objekt- und marktspezifisch angemessenes Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Sofern sinnvoll wird ein zweites, stützendes Verfahren angewendet. Schließlich werden alle Beschreibungen und Überlegungen textlich aufbereitet, um dem Leser einen möglichst umfassenden Eindruck von der Immobilie und der Wertableitung zu verschaffen.
7. Entwurfsfassung
8. unterzeichnete Fassung
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Diese Frage lässt sich ebenso wenig pauschal beantworten wie die Frage „Was kostet ein Haus?“ Denn eine Vielzahl von Faktoren haben einen Einfluss auf die Beantwortung dieser Frage: Wo steht das Haus? Wie groß ist es? Wie alt ist es? Wie ist sein Zustand? Wie groß ist das Grundstück?
Ebenso hängt das Honorar eines Gutachtens von diversen Faktoren ab. Um welche Objektart geht es? In welcher Qualität liegen Unterlagen vor? Bestehen ggf. Rechte und Belastungen, die in der Wertermittlung zu berücksichtigen sind? Wie schnell und für welchen Zweck wird das Gutachten benötigt?
Honorare für Wertermittlungsgutachten sind grundsätzlich frei verhandelbar. Verschiedene Sachverständigenverbände wie beispielsweise der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. („BVS“) bzw. der Bundesverband deutscher Grundstückssachverständiger („BDGS“) haben als Orientierung Honorartafeln veröffentlicht, die sich am ermittelten Wert der Immobilie orientieren.
Da die Kopplung des Honorars an den ermittelten Verkehrswert jedoch im Hinblick auf die Objektivität des Sachverständigen unglücklich ist, bevorzuge ich die Vereinbarung eines Fixhonorars. Gerne mache ich Ihnen ein auf Ihren Einzelfall maßgeschneidertes, unverbindliches Angebot.
