Wachstumsmarkt Life-Science-Immobilien: Zukunft oder Nischenphänomen?

Life-Science-Immobilien entwickeln sich in Deutschland zunehmend zu einem spannenden Spezialsegment innerhalb der Gewerbeimmobilien. Der Bedarf an modernen Labor- und Forschungsflächen wächst – getrieben durch steigende Investitionen in Biotechnologie, Medizintechnik und Pharma. Viele Marktstudien sind sich einig: Der Sektor steht noch am Anfang, bietet jedoch erhebliches Wachstumspotenzial – insbesondere in forschungsnahen Metropolregionen wie München, Berlin oder dem Rhein-Neckar-Raum.

Doch ist Life Science wirklich ein nachhaltiger Zukunftsmarkt für Investoren und Projektentwickler – oder bleibt es ein Nischenphänomen, das nur in wenigen Hotspots funktioniert?

Life-Science-Immobilien: Wachstumsmarkt oder Nischenphänomen?

Was sind Life-Science-Immobilien?

Unter Life-Science-Immobilien versteht man speziell entwickelte Gebäude für Forschung, Entwicklung und Produktion in Bereichen wie:

  • Biotechnologie
  • Medizintechnik
  • Pharmaindustrie
  • Diagnostik und Laboranalytik
  • HealthTech / Forschungseinrichtungen

Typische Objekte sind Laborgebäude, Forschungszentren, Technologieparks oder Mixed-Use-Campus-Strukturen, die Labor- und Büroflächen kombinieren.

Steigende Nachfrage nach Laborflächen in Deutschland

Die Nachfrage nach modernen Laborflächen steigt spürbar. Gründe sind unter anderem:

  • steigende F&E-Ausgaben in der Pharma- und Biotech-Branche
  • wachsende Bedeutung von Gesundheitswirtschaft und Medizintechnik
  • internationale Standortkonkurrenz um Forschung und Innovation
  • stärkere Vernetzung zwischen Wissenschaft, Start-ups und Industrie
  • Während klassische Büroimmobilien in vielen Märkten mit Unsicherheiten kämpfen, gilt der Life-Science-Sektor als strukturell wachstumsstark und vergleichsweise resilient.

Standortfaktor: Warum Nähe zu Forschung entscheidend ist

Ein zentraler Erfolgsfaktor ist die Standortwahl. Erfolgreiche Life-Science-Zentren entstehen bevorzugt in direkter Nähe zu:

  • Universitäten und Hochschulen
  • Universitätskliniken
  • Forschungsclustern und Innovationsnetzwerken
  • Technologieparks und Gründerzentren

Diese Nähe erleichtert den Wissenstransfer, fördert Kooperationen und sorgt für Zugang zu hochqualifizierten Fachkräften. Ergänzend spielt eine leistungsfähige Infrastruktur eine große Rolle – insbesondere:

  • Verkehrsanbindung
  • digitale Netze / Dateninfrastruktur
  • Versorgungssicherheit (Strom, Medien, Sicherheit)

Gerade deshalb konzentriert sich der Markt bislang auf wenige Regionen mit starkem Forschungs-Ökosystem.

Hohe technische Anforderungen an Life-Science-Gebäude

Life-Science-Nutzer stellen an Immobilien deutlich höhere Anforderungen als klassische Büro-Mieter. Laborflächen müssen strenge Branchenstandards erfüllen und benötigen eine spezialisierte Gebäudeinfrastruktur, zum Beispiel:

  • flexible und modulare Grundrisse
  • leistungsfähige Lüftungs- und Klimasysteme
  • redundante Stromversorgung
  • Spezialmedien (z. B. Gase, Reinwasser, Druckluft)
  • erhöhte Sicherheits- und Zutrittsanforderungen
  • Schwingungsarmut, Reinraumfähigkeit je nach Nutzung

Diese Anforderungen führen zu höheren Investitionskosten – machen die Flächen aber auch deutlich wertiger und oft schwer ersetzbar.

Investment-Case: Lab Premium, lange Laufzeiten, stabile Cashflows

Aus Investorensicht bieten Life-Science-Immobilien mehrere Vorteile:

1) Lange Mietvertragslaufzeiten

Nutzer moderner Laborflächen streben häufig Mietvertragslaufzeiten von mindestens 15 Jahren an. Das sorgt für stabile Cashflows und reduziert Vermietungsrisiken.

2) Höhere Mieten als Büroflächen

Laborflächen erzielen in vielen Märkten ein deutlich höheres Mietniveau als Büroimmobilien. Dieses sogenannte „Lab Premium“ hängt stark vom Spezialisierungsgrad der technischen Ausstattung ab.

3) Strukturelle Wachstumsstory

Der Bedarf an Forschung, Innovation und Gesundheitsversorgung steigt langfristig. Das macht den Sektor für viele Investoren attraktiv – insbesondere im Vergleich zu konjunktursensibleren Segmenten.

Risiko: Spezialisierung erschwert Drittverwendung

Trotz der Vorteile gibt es klare Herausforderungen. Denn je stärker die Immobilie spezialisiert ist, desto höher ist auch das Risiko bei Nutzerwechseln:

  • höherer Planungs- und Bauaufwand
  • längere Entwicklungszeiten
  • hohe Anforderungen an Genehmigung und Technik
  • eingeschränkte Drittverwendung („Re-Use-Risiko“)
  • Umbaukosten bei Nutzungsänderung

Life-Science-Immobilien erfordern daher ein tiefes Verständnis für Nutzerbedürfnisse und die Lebenszyklen solcher Gebäude.

Fazit: Zukunftssegment – aber nicht überall

Life-Science-Immobilien sind kein kurzfristiger Trend, sondern ein wachsendes Segment mit langfristigem Potenzial. Besonders in forschungsnahen Metropolregionen entstehen neue Cluster, die Investoren attraktive Rendite-Risiko-Profile bieten können.

Gleichzeitig bleibt der Markt anspruchsvoll: Ohne gezielte Flächenstrategien, Förderimpulse und Standortentwicklung könnten Life-Science-Projekte außerhalb der Hotspots schwer skalierbar bleiben.

Stehen wir an der Schwelle eines nachhaltigen Wachstumssegments – oder wird Life Science ohne strategische Standortpolitik ein Nischenphänomen bleiben?